Sachwertverfahren zur Wertermittlung von Immobilien

Bewertung Immobilie

Die Geldanlage in Immobilien hat sich besonders in der Zeit des schwankenden Euros und der Finanzkrisen als immer zuverlässigere Möglichkeit erwiesen. Wer Sicherheit vor Rendite stellt und sein Vermögen langfristig und stabil anlegen will, fährt mit dem Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie auf sicheren Gleisen. Wer sein Haus verkauft oder eines kaufen will, der muss sich jedoch im Vorhinein mit allerlei finanziellen Aspekten auseinandersetzen, um das Geschäft zu möglichst fairen Konditionen über die Bühne bringen zu können. Um etwa den möglichst genauen Wert einer Immobilie festlegen zu können, ist man auf ein professionelles Gutachten eines neutralen und unabhängigen Gutachterausschusses angewiesen. Die Methode nennt sich Sachwertverfahren. Die Ermittlung mit dem Sachwertverfahren ist jedoch neben dem Ertragswert- und dem Vergleichswertverfahren nur eines der drei standardmäßig in Deutschland angewandten Wertermittlungsverfahren.

Worum geht es beim Sachwertverfahren?

Vor allem geht es bei dieser Art von Verfahren darum, die Kosten einzuschätzen, welche bei einer Objektwiederherstellung anfallen würden. Speziell geht es um Immobilien in eigener Nutzung, welche sich nicht direkt einem Mietmarkt zuordnen lassen. Objekte, die keine Mieterträge bringen, sind zum Beispiel militärische Einrichtungen oder Fabrikanlagen. Somit ist es auch das einzige Verfahren, was sich für die Schätzung von sehr speziell oder sehr allgemein genutzten Gebäude wie etwa Bahnhöfen eignet. Herangezogen wird das Verfahren auch bei Verkehrswertermittlungen von Eigentumswohnungen oder auch Ein- und Zweifamilienhäusern, da es hierfür ebenfalls eine maßgebende Grundlage darstellt.
Im Wesentlichen ergibt sich der Sachwert eines bebauten Grundstücks aus zwei Werten: Dem Bodenwert und den Gebäudesachwert. Bei ersterem fließen vor allem Erschließungskosten mit ein, der Gebäudesachwert bemisst den Wert der Außenanlagen sowie Bauwert und Baunebenkosten. Um den Wert festzustellen, sind Faktoren wie Grundstücksgröße, Bodenwert, Baujahr und Beschreibung von Bau, Außenanlagen, Grundstück und Boden sowie Daten zu eventuellen Instandhaltungs- und Reparaturkosten von großer Relevanz. Die Festlegung eines solchen Sachwerts ist keine simple Angelegenheit und sollte ausschließlich durch ausgebildete Gutachter geschehen.

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