Dienstag, der 15. Januar 2008, war ein schwarzer Tag für den Immobilienfinanzierer Hypo Real Estate. Wie ein Stein fiel der Aktienkurs um zuletzt mehr als 30 Prozent. Beinahe im Handumdrehen hatten sich gut 2 Milliarden Euro Börsenwert in Luft aufgelöst.

Bei den Geldhäusern, die diesseits und jenseits des Atlantiks Immobilienkredite vergeben haben, summiert sich der Abschreibungsbedarf auf zig Milliarden Dollar und Euro. Für Häuslebauer in Deutschland mit Finanzierungsbedarf ist dies ein beinahe traumhaftes Umfeld, auch wenn es sich zunächst kurios anhört.

Denn nicht trotz, sondern wegen der sich von den USA aus wie ein Lauffeuer ausbreitenden Kreditkrise ist Baugeld in den vergangenen Wochen wieder spürbar preiswerter geworden. „Davon allerdings profitieren nicht alle Kreditnehmer, sondern nur solche mit erstklassiger Bonität. Also jene mit ausreichendem Eigenkapital und einem auskömmlich-geregelten Einkommen“, sagt Max Herbst, Chef der Finanzberatung FMH in Frankfurt.

„In den vergangenen zwei Wochen sind auch die Renditen am deutschen Rentenmarkt um rund 0,25 Prozentpunkte gesunken. Die Konditionen für Baugeld sind nah an den Tiefständen der vergangenen neun Monate“, stimmt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand des Münchener Hypotheken-Brokers Interhyp AG, in der ersten Februarwoche zu.

„Von der Kreditkrise profitieren Baufinanzierer mit hohem Eigenkapital und auskömmlich geregeltem Einkommen.“

Max Herbst ist Chef der FMH-Finanzberatung in Frankfurt.

Kosteten Baukredite Ende vergangenen Jahres noch deutlich mehr als 5 Prozent effektiv bei zehnjähriger Zinsbindung, so sind diese mittlerweile schon für rund 4,7 Prozent zu bekommen.

Zwar sind niedrige Zinsen bei der Finanzierung zweifellos wichtig, aber längst nicht mehr allein selig machend. Die richtige Finanzierungsstrategie ist stattdessen „ein Gesamtkunstwerk aus günstigem Preis, hoher Flexibilität für den Schuldner und einer guten Mischung unterschiedlicher Kreditbausteine“, erläutert Max Herbst.

• Eigenkapital Ist mindestens ein Viertel der Erwerbskosten, besser noch mehr, vorhanden, wird die Finanzierung umso wetterfester. Umgekehrt bedeutet dies: Wer jetzt noch nicht genug eigenes Geld zusammen hat, sollte lieber warten. Das ist besser, als seine verfügbaren Finanzmittel bis auf den letzten Cent auszureizen und auf diese Weise sein Budget zu überlasten.

• Alternative Geldquellen Wer als Bauherr nicht genug Eigenkapital und nur ein durchschnittliches Einkommen hat, stößt bei seinen potenziellen Geldgebern in der Regel auf taube Ohren. Zumal Banken und Sparkassen derzeit deutlich weniger freigiebig sind bei der Kreditvergabe als noch vor einem Jahr.

Doch oft bieten sich noch andere Optionen: So hat bisweilen der eigene Chef die Spendierhosen an und vergibt vergleichsweise preiswerte Arbeitgeberdarlehen für die Finanzierung des Eigenheims. Anlaufstelle ist das jeweilige Personalbüro.

Ähnlich lukrativ sind, wegen der emotionalen Verbundenheit, nahe Angehörige wie Großeltern, Onkel und Tanten. Sofern sie denn eine etwas höhere hohe Kante haben. Extra-Schmankerl: Die nahen Angehörigen schenken den Betrag. Dies ist dank hoher Freibeträge im Familienverbund oft steuerfrei.

Dritte Geldquelle sind Eigenleistungen, die die Finanzhäuser bei der Darlehensvergabe als Eigenkapitalersatz akzeptieren. Jedoch nicht unbegrenzt, sondern nach einer üblichen Faustformel, wonach höchstens 10 Prozent der Herstellungs- oder Kaufkosten angesetzt werden.

Mit handwerklichem Geschick sind bei Heizungs- und Sanitärarbeiten 5 Prozent Ersparnis drin, beim Malern und Tapezieren, beim Glasern und Schreinern jeweils 3 Prozent, bei Elektroarbeiten 2 Prozent und beim Verlegen von Bodenbelägen, Fliesen und Platten immerhin 3 bis 4 Prozent.

• Zinsbindung Zehn Jahre sind das Mindeste, 15 oder gar 20 Jahre empfehlenswert. Zumal der Zinsunterschied zwischen den einzelnen Laufzeiten momentan historisch betrachtet sehr niedrig ist.

Außerdem gilt: Bei einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren kann der Darlehensvertrag mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist. So will es § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Deshalb verzichten viele Geldgeber darauf, dieses Kündigungsrecht eigens im Darlehensvertrag zu vermerken. Vorteil für den Bauherren: „Ab dem elften Jahr kann er den passenden Zeitpunkt für seine Anschlussfinanzierung selbst wählen“, erläutert Max Herbst.